Одесский суд опустошает Фонд гарантирования вкладов
На основании заключенного 16.02.2010 года кредитного договора №42/3-10 акционерный коммерческий банк «Порто-Франко» предоставил ООО «Грани» денежные средства в сумме 751 500 долл. США. В качестве обеспечения полученных средств на основании ипотечного договора ООО «Грани» передало банку в ипотеку имущественные права на двухсекционный 18-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и подземным паркингом (по адресу: Одесса, ул. Маршала Малиновского) со всеми помещениями, входящих в состав объекта строительства (составными частями), который должен был стать собственностью ООО «Грани» после завершения строительства.
После наступления срока для возврата полученных сумм кредитных средств ООО «Грани» не выполнило свои обязательства перед банком, в результате чего он обратился в суд с иском о взыскании по кредитным договорам, и суды приняли решения в пользу банка.
Однако, как оказалось ООО «Грани» — финансово несостоятельно, и по заявлению банка было возбуждено дело о банкротстве (дело №916/2628/16), которое попало на рассмотрение Хозяйственным судом Одесской области (судья Лепеха Г.А.). Постановлением Хозяйственного суда Одесской области от 02.03.2017 года по делу №916/2528/16 ООО «Грани» признано банкротом и в отношении него открыта ликвидационная процедура сроком на год.
В рамках судебного разбирательства выяснилось, что 20.12.2006 года между Управлением капитального строительства Одесского городского совета (далее — УКС) и ООО «Грани» был заключен договор о сотрудничестве №116-06. Его предмет — сотрудничество сторон по реализации программы по проектированию и строительству 2-секционного 18-этажного жилого дома площадью с торговыми помещениями и подземным паркингом.
27.12.2007 года к Договору о сотрудничестве было подписано дополнительное соглашение. Оно предусматривает, что после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами п. 3.2.2 и п. 5.1 Договора УКС оформляет акт приема-передачи и передает в собственность ООО «Грани» объект, за исключением части объекта, состоящей из помещений жизнеобеспечения дома (электрощитовые, трансформаторная подстанция и т.д.) и жилых помещений для отселения граждан в соответствии с действующим законодательством Украины. Владельцем этих помещений станет УКС. После оформления прав собственности на отдельные помещения объекта право общей долевой собственности прекращается и владельцы могут распоряжаться своей долей в объекте по своему усмотрению.
Согласно дополнительному соглашению между ООО «Грани» и УКС, ООО «Грани» не имеет права передавать имущественные права в ипотеку без согласия УКС. Кроме этого, п. 5.2. Договора о сотрудничестве №116-06 предусмотрено, что ни одна из сторон не вправе без письменного согласия другой передавать свои права и обязанности по Договору другим лицам; отчуждать объект или права на него; передавать объект или права на него в качестве взноса в уставный капитал юридического лица; передавать их в совместную деятельность или ипотеку до окончательного выполнения всех обязательств по Договору, введения объекта в эксплуатацию и передачи его ООО «Грани». Еще одно дополнение к Договору было подписано 08.10.2009 года. В нем было исключено условие о том, что владельцем профинансированного объекта становится ООО «Грани».
В мае 2017 года УКС обратилось в Хозяйственный суд Одесской области с иском о признании ипотечного договора от 16.02.2010 года, заключенного между ООО «Грани» и банком, недействительным, обосновав это именно наличием дополнительного договора между УКС и ООО «Грани». Судья Лепеха Г.А. рассмотрел иск и удовлетворил требования УКС, признав ипотечный договор недействительным.
Предметом спора по данному делу являются требования Управления капитального строительства Одесского городского совета о признании договора ипотеки №499 от 16.02.2010 года недействительным. Истец ссылается на договор о сотрудничестве №116-06 от 20.12.2006 года, дополнительные соглашения к нему от 27.12.2007 года, 08.10.2009 года, ст. 203, ст. 215 ГК Украины, ч. 2, ч. 3 ст. 5, ч. 2, ч. 3 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке». Согласно ч. 1 ст. 215 Гражданского кодекса Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1-3, 5 и 6 ст. 203 Кодекса.
Суд ссылается на ст. 4, ст. 10, ст. 203 Гражданского кодекса Украины, согласно которым содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу Украины, украинскому и международному законодательству, актам Президента Украины, постановлениям Кабинета Министров Украины, актам других органов государственной власти Украины и пр.
Согласно частям 2, 3 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что он может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником такого имущества на момент заключения ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки только после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено настоящим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.
Положениями частей 2, 3 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в ипотеку только по нотариально заверенному согласию всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Ипотекодатель обязан до заключения ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки, в т.ч. и тех, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения этой обязанности ипотекодержатель имеет право требовать досрочное исполнение основного обязательства и возмещение ипотекодателем причиненных убытков.
Судом установлено, что после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами п. 3.2.2 и п. 5.1 Договора УКС становится владельцем части объекта, состоящий из помещений жизнеобеспечения дома и жилых помещений для отселения граждан в соответствии с действующим законодательством Украины. После оформления прав собственности на отдельные помещения объекта право общей долевой собственности, как следует из Договора, прекращается и владельцы могут распоряжаться своей долей в созданном объекте по своему усмотрению. ООО «Грани» по условиям Договора о сотрудничестве №116-06, дополнительного соглашения от 08.10.2009 года не получало в собственность объект строительства. В нарушение указанных условий Договора о сотрудничестве и дополнительных соглашений к нему ООО «Грани» передало имущественные права на объект в ипотеку ПАО АБ «Порто-Франко» без согласия УКС.
В соответствии с п. 98 Приказа Министерства юстиции Украины №20/5 от 03.03.2004 года «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины», которая действовала на момент совершения нотариального действия, ипотечный договор, предметом ипотеки по которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость. Ипотекодателем по такому ипотечному договору может быть застройщик; лицо, которое организует строительство недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам; лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.
На момент заключения ипотечного договора №499 ООО «Грани» не было застройщиком, поскольку, согласно п. 1 договора о сотрудничестве №116-06 от 20.12.2006 года, организатором строительства спорной недвижимости выступало УКС. Исходя из п. 2 дополнительного соглашения от 08.10.2009 года ООО «Грани» не получало спорную недвижимость в собственность, а следовательно — не имело прав ипотекодателя.
Согласно ч. 1 ст. 876 Гражданского кодекса Украины, владельцем объекта строительства или результата других строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором. Ч. 1 ст. 578 Гражданского кодекса Украины определяет, что имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке», согласие совладельцев должно быть нотариально удостоверенной. В случае, если имущество, находящееся в общей собственности, передано в залог (ипотеку) без согласия всех совладельцев, то соответствующий договор может быть признан хозяйственным судом недействительным по иску любого из совладельцев имущества, права и охраняемые законом интересы которого нарушены, о чем также указано и в разъяснениях, изложенных в Постановлении Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 24.11.2014 года №11.
Ответчиками — ООО «Грани», ПАО АБ «Порто-Франко» — нотариально заверенное согласие Управления капитального строительства Одесского городского совета на заключение ипотечного договора №499 от 16.02.2010 года суду предоставлено не было.
Ликвидатор ООО «Грани» в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на отсутствие согласия УКС на заключение оспариваемого договора ипотеки. Представитель ОАО АБ «Порто-Франко» также возражал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в отзыве на иск, а именно на то, что истец не является собственником недвижимости, имущественные права в отношении которого были переданы в ипотеку.
ПАО АБ «Порто-Франко» ходатайствовал об истребовании доказательств: оригинала договора о сотрудничестве №116-06 от 20.12.2006 года между ООО «Грани» и УКС и дополнительных соглашений к нему, материалов переписки (распоряжений органов местного самоуправления), а также всех других документов, предшествующих заключению договора и приложений к нему. Также он просил провести судебно-почерковедческую экспертизу для выяснения принадлежности подписей в дополнительном соглашении от 2010 года к договору о сотрудничестве №116-06 от 20.12.2006 года, а также ходатайствовал о применении сроков исковой давности к исковым требованиям УКС.
Однако все ходатайства банка судья отклонил. Ходатайство ответчика об истребовании доказательств не было удовлетворено, поскольку не соответствует требованиям пунктам 1, 2 ч. 2 ст. 38 ХПК Украины. Ходатайство о назначении судебно-почерковедческой экспертизы было отклонено на том основании, что дополнительное соглашение от 2010 года к договору о сотрудничестве №116-06 от 20.12.2006 года между ООО «Грани» УКС не заключалось и отсутствует в материалах дела. При этом факт подписания Дополнительного соглашения от 27.12.2007 года ООО «Грани» и УКС не отрицался. Это не дает возможности выяснить, был ли преступный сговор между ООО «Грани» и УКБ.
Суд, рассмотрев ходатайство ответчика ПАО АБ «Порто-Франко» о применении сроков исковой давности к исковым требованиям УКС, отказал в его удовлетворении с учетом того, что о существовании оспариваемого договора ипотеки истец узнал из письма ликвидатора ООО «Грани», факт отправки которого оспаривался последним. Своим постановлением суд также запретил совершать какие-либо действия относительно объекта.
Суд не принял во внимание доводы ПАО АБ «Порто-Франко» о том, что истец не является собственником недвижимости, поскольку УКС, в силу ч. 1 ст. 876 ГК Украины, является владельцем объекта строительства.
Истец нотариально заверенного согласия на передачу ООО «Грани» в ипотеку объекта незавершенного строительства не давал. Доказательства о выделении ООО «Грани» доли незавершенного строительства в натуре и регистрации права собственности на нее, как на отдельный объект недвижимости, в материалах дела отсутствуют, поэтому суд усматривает наличие нарушения прав и интересов истца при заключении ипотечного договора без его согласия на совершение данной сделки, как владельца части помещений.
16 июня 2017 года банком была подана апелляционная жалоба на противоправное решение судьи Хозяйственного суда Одесской области Лепехи Г.А. Если Одесский апелляционный хозяйственный суд оставит решение суда первой инстанции в силе, то это позволит признавать недействительными любые ранее заключенные договоры залога с любыми структурами.
В отличие от договора ипотеки, который зарегистрирован в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины, договор о сотрудничестве с любым физическим или юридическим лицом не фиксируется реестром. Таким образом, потенциально есть возможность поставить дату задним числом и будет трудно выявить махинацию.
